Existem dois tipos de locação de imóvel, a residencial e a comercial.
A locação pode ser garantida por caução, fiança e seguro fiança, os meios mais comuns existentes e praticados.
Na fiança, mesmo que o fiador tenha um único imóvel residencial ele responde pelo débito e obrigações deixadas pelo seu afiançado.
Discutia-se nos Tribunais, se na locação comercial, ou seja, aquela sem fins de moradia, o fiador também responderia com seu patrimônio.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) em Brasília – DF., consolidou que sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.091), que é válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel – seja residencial ou comercial –, nos termos do artigo 3º, inciso VII, Lei 8.009/1990.
Com o julgamento – que teve como base o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.127 –, os juízes e tribunais de todo país poderão aplicar o precedente qualificado em processos semelhantes.
“O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, artigo 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação”, afirmou o ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos especiais analisados pela seção.
O magistrado explicou que a afetação do tema como repetitivo se deu pela necessidade de reanálise do precedente fixado no REsp 1.363.368 e do enunciado 549 da Súmula do STJ, segundo os quais é válida a penhora do bem de família de propriedade de fiador em contrato de locação.
A Lei afasta impenhorabilidade no caso de fiança em contrato de locação, sendo que mesmo com a dicção da Lei 8.009/1990 (Lei do Bem de Família), existe a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (artigo 3º, inciso VII, incluído pela Lei 8.245/1991).
Em 2022, o STF decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação – seja residencial, seja comercial (Tema 1.127).
JOSÉ EDUARDO MIRANDOLA BARBOSA Advogado e Jornalista
[post_gallery]
